Гид по районам Паттайи

Будучи курортом мирового уровня, Паттайя не обделена вниманием в интернете. Огромное количество статей описывают любые аспекты жизни города, многочисленные блогеры рассказывают на всех возможных платформах о привлекательности Паттайи для туризма и постоянного проживания. Поэтому мы в блоге Русич Проперти не будем повторять известную туристическую информацию и попытаемся описать Паттайю и ее районы именно с точки зрения покупки и владения недвижимостью.

Для начала разберемся с общей географией. Паттайя расположена на восточном побережье Сиамского залива, примерно в 150 километрах к юго-востоку от Бангкока. Строго говоря, формально «Паттайей» может называться лишь центральная часть курорта (три километра побережья) – именно потому, что раньше здесь располагалась небольшая рыбацкая деревушка. В эту территорию входят современные районы города: Центральная Паттайя, Южная Паттайя и холм Пратамнак. При этом Большая Паттайя (или Паттайя Сити) представляет собой конгломерат нескольких районов и простирается на 30 километров вдоль береговой линии. Любопытно, что покупая или арендуя здесь недвижимость, вы наверняка не встретите в своем адресе слова «Паттайя». Дело в том, что Паттайя – это независимый административный регион, объединяющий в себе такие географические области, как Наклуа, Нонгпру и части Хуай Яй и Нонг Пла Лай. Поэтому более вероятно, что именно эти имена вы увидите в написании своего адреса в документах. Да и вообще, адреса в Таиланде – это вообще нечто. Но об этом – в другой статье.

Важная линия разграничения курорта — главная магистраль города Сукхумвит Роуд, имеющая протяженность более 400 километров и на пути из Бангкока в юго-восточную провинцию Трат, проходит через Паттайю.

Таким образом, Паттайю можно разделить на четыре условных района: Центральная (исторический центр), Северная часть, Южная часть и Восточная часть. Это относительно условное деление, поскольку каждая область включает в себя несколько районов. Основными ориентирами являются Центральная Паттайя (все остальные районы расположены либо на севере, либо на юге от центральной части) и Сукхумвит Роуд (восточные районы расположены восточнее Сукхумвита).

Теперь рассмотрим районы Паттайи более подробно.

Центральная Паттайя (Central Pattaya)

Если вы ищете уединения и гармонии с природой – это место точно не для вас. Главный девиз здесь – движение! Бичроуд (Пляжная улица) вместе со знаменитой Волкинг-стрит (расположенной рядом с районом Южная Паттайя) являются «эпицентром» ночной жизни. В Центральной Паттайе есть несколько крупных торговых центров, а также бесчисленное количество баров, ресторанов, различных магазинов, массажных салонов и других развлечений. Пожалуй, это самый густонаселенный район Паттайи с постоянным движением транспорта на улицах и толпами людей до самого утра.

Этот район, пожалуй, не лучшее место для отдыха под солнцем, так как пляж здесь достаточно шумный и многолюдный. Однако этот недостаток полностью компенсируется количеством и качеством других достопримечательностей, находящихся в шаговой доступности, что, в свою очередь, делает ненужным использование собственного транспорта.

Фонд элитного жилья в Центральной Паттайе довольно ограничен, за исключением нескольких кондоминиумов, а нового жилого строительства очень мало. Однако здесь имеется множество роскошных брендовых отелей, и в то же время можно найти большое количество дешевых гостевых домов и небольших отелей с недорогой посуточной арендой.

Центральная Паттайя, вероятно, больше всего подходит для людей, приезжающих сюда за активным отдыхом и предпочитающих провести здесь короткий веселый отпуск. Мы в Rusich Property также можем порекомендовать этот район экспатам, которым необходимо жить рядом с работой. Благодаря высокому спросу на краткосрочную аренду (в том числе в низкий сезон), Центральная Паттайя идеально подходит для приобретения инвестиционной недвижимости.

Южная Паттайя

Южную Паттайю можно разделить на часть, прилегающую к береговой линии (около Южной Паттайи Роуд), восточную часть (возле Теппрасит Роуд) и часть на границе с Пратамнаком (Тапрайя Роуд). Прибрежная часть, где расположены Волкинг Стрит и главные туристические ворота к морю – пирс Бали Хай, по характеристикам недвижимости очень похожа на Центральную Паттайю.

Теппрасит Роуд и вся Южная Паттайя, прилегающая к Сукхумвиту, являются «рабочим» районом, населенным в основном тайцами, работающими в этом районе, хотя есть и некоторое количество экспатов. Здесь меньше развлечений для туристов, но много офисов и различных торговых точек (магазинов, лавочек, рынков), полезных для тех, кто приезжает в Паттайю не как турист. В настоящее время это немного ниже по шкале инвестиций, однако в планировании есть несколько крупных проектов, поэтому определенно стоит следить за ними в будущем.

Однако этого нельзя сказать о дороге, разделяющей Южную Паттайю и дорогу Пратамнак – Таппрайя. Несмотря на то, что этот район находится дальше от береговой линии, его главным преимуществом является уникальное расположение. Туристическая суета там вроде бы осталась за бортом, но все равно рукой подать и до пляжа, и Волкинг Стрит, и до прекрасных парков холма Пратамнак, и до Джомтьена (фактически продолжение на юг по Таппрайя Роуд на недавно построенной Второй Джомтьен Роуд и торговых центров Сукхумвита. Это, наверное, единственное место в Паттайе, с таким быстрым и удобным доступом к самым разным точкам курорта.

Таппрайя неслучайно стала местом интенсивного строительства новых кондоминиумов, позиционирующих себя как внутригородские курорты. Видно, что население здесь немного другое: отсутствие крупных гостиничных комплексов (большинство расположено в Центральной Паттайе) обуславливает меньшее количество так называемых «пакетных туристов» (тех, кто приехал на пару недель в тур). Основными жителями Таппрайи являются «зимовщики» (тот, кто регулярно и индивидуально приезжает в Таиланд, чтобы провести там несколько месяцев в году). В отличие от «прибрежной» полосы Южной Паттайи, это место более благоприятно для пожилых пар и семей с детьми, а также для тех, кто хочет быть рядом с ночной жизнью, но в то же время достаточно далеко от нее для спокойной жизни. Инвестиционная привлекательность данной территории высока.

Пратамнак (Pratumnak)

Холм Пратамнак часто называют Беверли-Хиллз Паттайи. Внимательный путешественник заметит, что в окрестностях Таиланда возле любой деревни Таиланда обычно есть холм (возвышенность) с буддийским храмом (по-тайски храмы называются Ват). Место Золотого Будды в Паттайе, конечно, есть, и находится оно как раз на Пратамнаке (хотя, справедливости ради, следует отметить, что строительство гигантской статуи Будды в Паттайе началось только в 1977 году).

Короче говоря, Пратамнак — это:

• Самый зеленый и чистый район Паттайи: возвышаясь на 120 метров над уровнем моря, природа меняется на глазах.
• Самый красивый парк Паттайи.
• Самые красивые виды на город (центральная часть, Джомтьен) и залив.
• Здесь находится резиденция члена почитаемой тайской королевской семьи, поэтому это самый защищенный и безопасный район Паттайи.
• Чистые и тихие пляжи.
• Пратамнак – одно из самых элитных и дорогих мест Паттайи. По статистике Rusich Property, цены на продаваемые здесь дома самые высокие, а цена квадратного метра в новом кондоминиуме лишь немногим уступает элитному новому северу.

Пратамнак, конечно, более уединенное и тихое место, чем центральный район Паттайи, однако из-за большого количества туристических достопримечательностей на его улицах можно встретить немало чрезмерно активных «пакетных туристов», что, к сожалению, не характеризует Пратамнак как идеальное место для спокойной курортной жизни. Однако ночью здесь очень тихо, так как все ночные «аттракционы» расположены на расстоянии.

Хотя географически Пратамнак расположен очень близко к центру и Джомтьену, здесь нет основных маршрутов общественного транспорта (сонгтэо). Однако существует множество мотоциклетных такси, и с недавним появлением такси со счетчиками с кондиционерами транспорт больше не является проблемой.

Инфраструктура Пратамнака хорошо развита; здесь множество кафе, ресторанов, спортивных залов, массажных салонов и других мест для развлечений и отдыха. Здесь нет крупных торговых центров, но вы всего в нескольких минутах от мест для шоппинга в Центральной Паттайе.

Пратамнак – популярное место среди состоятельных тайцев, владеющих здесь недвижимостью и приезжающих в Паттайю из Бангкока на выходные. Поэтому в большинстве кондоминиумов в будние дни бассейны будут тихими и пустыми. Пратамнак подходит для различных категорий туристов и гостей, а покупка небольшой квартиры станет хорошей инвестицией для последующей сдачи в аренду. Большие квартиры и дома стоят дорого с точки зрения аренды и больше подходят для рынка долгосрочной корпоративной аренды.

Северная Паттайя, Наклуа и Вонг Амат (Naklua)

Исторически курорт Паттайя развивался следующим образом: после того, как в ее центральной части началась массовая застройка и земли под строительство новых объектов становилось все меньше, все новое строительство современных комплексов перемещалось на север. Далее акцент сместился в южные регионы: Джомтьен, Наджжомтьен и южнее. Действительно, если посмотреть на береговую линию, то основное скопление белых небоскребов находится именно в Северной Паттайе, делая эту береговую линию чем-то похожей на курорты Майами.

Чтобы добраться из района Наклуа в центральную и южную часть Паттайи, можно воспользоваться такси с одной пересадкой. Время в пути на такси 15-20 минут.

Пляжи Северной Паттайи по праву считаются чистыми и могут составить конкуренцию весьма отдаленным и развитым южным регионам (Наджомтьен и далее).

На севере Паттайи нет крупных торговых центров (все-таки Терминал21 расположен скорее в центральной части Паттайи), но есть туристическая инфраструктура с кафе, закусочными, качественными ресторанами, сувенирными магазинами.

Благодаря концентрации высококлассных отелей и кондоминиумов, расположенных на первой линии, недвижимость севера Паттайи считается самой дорогой в Паттайе.

Эти районы будут малоинтересны молодежи из-за практически полного отсутствия ночной жизни (особенно в самых отдаленных северных частях), но идеально подходят для пар с детьми, пожилых людей и всех, кто ценит размеренный и неторопливый образ жизни.

Хотя спрос на долгосрочную корпоративную аренду очень высок, это связано с близостью к водному порту Лаем Чабанг (одному из крупнейших в Азии). Инвестиционная привлекательность севера, вероятно, не так высока, как в других районах Паттайи, из-за более высоких цен на покупку и более низкой доходности от аренды, поэтому большинство владельцев недвижимости приобретают здесь в основном для собственного проживания и наслаждаются высококачественной тропической курортной жизнью в течение длительного времени.

Джомтьен, Наджомтьен (Jomtien, Najomtien)

Как уже было сказано, акцент на дальнейшее развитие Паттайи, как курорта, сегодня делается на район Джомтьена и районы, расположенные к югу от него (Наджомтьен, Бан Амфур и Банг Сарэй). Строго говоря, не так давно юг Большой Паттайи заканчивался Джомтьеном – небольшой деревней, отделенной от основной Паттайи холмом Пратамнак.

Развитие Джомтьена как курорта началось недавно, но проходило оно весьма в значительном темпе. Не так давно была открыта широкая и удобная Вторая Джомтьен Роуд как дублер Сукхумвита ближе к береговой линии. Сегодня мы можем наблюдать огромный рост комплексов кондоминиумов с офисами продаж, выставочными залами, а также другими элементами инфраструктуры в этом районе.

Большая часть застройщиков в настоящее время предпочитает вкладываться в строительство именно на Джомтьене и Наджомтьене, как в наиболее привлекательные с инвестиционной точки зрения районы. Дополнительные инвестиции являются для застройщиков уверенностью в связи с планами строительства высокоскоростной железнодорожной линии, которая свяжет Бангкок и южные районы восточного побережья Таиланда. При этом одна из станций железнодорожного сообщения будет расположена в районе Наджомтьен.

Множество баров, ресторанов, массажных салонов и сувенирных магазинов делают набережную Джомтьена очень похожей на Бич Роуд в центре Паттайи. Крупных торговых центров здесь нет, поэтому если вы хотите сделать большую еженедельную закупку, вам придется отправиться в торговые центры или в центральную часть Сукхумвита. Если у вас есть собственный транспорт (автомобиль или велосипед), это значительно облегчит задачу.

Пляж и море здесь относительно чистые – гораздо чище, чем в центральной Паттайе. В отличие от береговой линии на Наклуа, береговая линия Джомтьена имеет набережную вдоль моря (Jomtien Beach Road), полную движения и суеты. Если в северной части Паттайи все комплексы на набережной имеют прямой выход к морю, то в Джомтьене по пути к пляжу приходится переходить дорогу. Однако в других аспектах эти направления имеют равную ценность. Море здесь чистое, расстояние до центра Паттайи одинаковое (10 минут езды от Джомтьена и около 15-20 минут от Наджомтьена). Джомтьен и, конечно же, более южные районы также тихие и спокойные. Небольшие неудобства могут ощущаться от интенсивного строительства, но это временное явление и положительным моментом является то, что эти районы постоянно продолжают формироваться туристическо-рекреационной инфраструктурой. Крупнейшие в Азии аквапарки, тропический сад Нонг Нуч и многие другие интересные объекты расположены именно в этих районах.

Джомтьен – район, где появились первые крупные жилые комплексы нового поколения. Эти проекты по праву можно назвать настоящими курортными комплексами. Если посмотреть на раннюю застройку севера города, то мы увидим просто современные и комфортабельные «башенки» с относительно небольшой площадью территории, тогда как сегодня акцент делается на закрытые территории с множеством построек, частной зоной отдыха, ландшафтным дизайном, многоуровневыми бассейнами, магазинами, ресторанами и т. д. Практически каждый такой проект — это мини-город со своей инфраструктурой и своим стилем, своей тематической «изюминкой» (как, например, реализовано в гостиничных комплексах Лас-Вегаса).

Это может показаться странным, но стоимость квартир в более отдаленном Наджомтьене может быть выше, чем на Джомтьене. Это связано с тем, что Наджомтьен менее развит с туристической точки зрения и его развитие идет за счет строительства отдельных комплексов, как правило, первой линии премиум-качества и, как следствие, с премиальной ценой. Тем не менее, сами комплексы достойны восхищения. На сайте Rusich Property мы собрали самую полную базу новостроек Паттайи, в которой вы можете найти в том числе и объеты, расположенные в районах Джомтьен и Наджомтьен. В этом смысле Джомтьен предлагает более широкий спектр недвижимости – от пятизвездочных вариантов до доступных бюджетных проектов. Кстати, в Наджомтьене нет общественной набережной вдоль моря, как в Джомтьене, а кондоминиумы отелей и курортов имеют прямой доступ к своим пляжам. Фактически, сегодня Наджомтьен становится элитным местом жизни и отдыха для богатых тайцев и иностранцев.

Отставание в развитии туристической инфраструктуры сказывается на Наджомтьене в целом. Здесь меньше ресторанов с европейской кухней, не так много массажных салонов и сувенирных магазинов. Променад в Наджомтьене обычно предполагает поездку куда-нибудь недалеко от центра. Однако настоящая тропическая природа и чистое море компенсируют эти недостатки. Это место, несомненно, отлично подходит для тех, кто не выносит суеты и хочет получить максимальное качество жизни вне туристической толпы.

Разобрав основные районы Паттайи с точки зрения кондоминиумов, настало время поговорить о домах, а не о квартирах. Важнейшим потребительским качеством дома является его земельный участок, желательно с собственным садом, хорошими видами и достаточным уровнем приватности. Центральные районы Паттайи такими характеристиками не обладают, здесь не хватает тихих жилых районов с домами в западном стиле. Нет, в центре есть частный сектор, но он, как правило, состоит из специфических тайских домов, часто таунхаусов, очень маленьких участков и, как правило, не в закрытых поселках, без охраны, общей инфраструктуры и так далее. На первой линии в Паттайе нет индивидуальных домов, поскольку земля слишком дорогая и занята роскошными отелями и кондоминиумами.

Первые закрытые поселки западных стандартов появились на Джомтьене. Поскольку эти деревни были построены несколько лет назад, когда земля была дешевле, вы все еще можете найти дома с красивым садом и уединением, которые также очень хорошо сдаются в аренду, что, однако, хорошо подходит для инвестиций. При этом новые жилищные проекты не планируются в пределах 1 км от деревни. береговой линии, мы ожидаем, что эта недвижимость увеличится в своей и без того довольно высокой стоимости.

Баан Амфур, Бангсарэй

Это самые отдаленные от центральной части Паттайи районы. Формально они даже не входят в муниципальную юрисдикцию Паттайи. Однако туристические агентства и агентства недвижимости уже давно включают их в свои каталоги. Расстояние до центра – ококло 20 км, а это значит, что при проживании в этих районах необходим личный авто или автотранспорт. Пляжи прекрасны, а природа великолепна. Этот район явно не для «Тур-пакетников».

В настоящее время здесь очень мало инфраструктуры (однако муниципальное планирование продолжается), нет магазинов и ночных клубов. Европейская еда доступна, но ее выбор невелик, но местные рыбные рестораны великолепны (на самом деле Бангсарай — классическая рыбацкая деревня). Взамен вы получаете стопроцентный отдых и возможность жить в элитном (то есть дорогом) жилом комплексе. По большому счету, если вы выберете такой стиль жизни (вне суеты, в дорогом комплексе со своей инфраструктурой, с прекрасным морем и пляжами), вы не заметите большой разницы между Наджомтьеном, Бан Амфуром или Бангсараем, просто лишние 10 минут езды от центра и все. Очевидно, что в ближайшие несколько лет эти районы изменятся. Активное развитие туризма здесь только увеличит рыночную стоимость недвижимости.

Помимо проектов курортных кондоминиумов, в этом районе очень активно ведется строительство закрытых сообществ, но большинство из них, как правило, расположены в нескольких километрах от побережья, на восточной стороне Сукхумвита.

Восточные регионы (шоссе 36, Восточная Наклуа, Восточная Паттайя, Мабпрачан-Понг, Восточный Джомтьен, восточные части Баан Амфура и Бангсарая)

Для большинства туристов и гостей вся восточная часть Большой Паттайи – terra incognito. Если вы впервые в Паттайе, то, вероятно, поначалу может показаться, что она, как правило, слабо развита на ней нет ничего, кроме джунглей. Тем не менее, именно здесь вы найдете большинство закрытых поселков Паттайи, частных домов и недавно появившихся кондоминиумов.

Жизнь в отдельном доме в закрытом поселке имеет множество положительных моментов: приватность в сочетании с высокой степенью безопасности, собственный бассейн, возможность готовить барбекю или смотреть домашний кинотеатр поздно вечером, не опасаясь жалоб соседей на громкий звук.

Кстати, восточная часть Паттайи может быть интересна любителям гольфа. Гольф очень популярен и развит в Таиланде. Здесь проводится множество международных соревнований по гольфу, и даже один из самых известных игроков в гольф в мире Тайгер Вудс наполовину тайец. Лучшие поля для гольфа Таиланда расположены в Паттайе, Пхукете и Хуахине. В районе Паттайи в 45 минутах езды находится около 24 гольф-клубов, и все они расположены как раз в восточной части.

Уловить общую ценовую динамику недвижимости восточного пригорода сложно: разброс цен очень широк. Вы можете купить или арендовать очень дешевый дом или квартиру где-нибудь недалеко от Сукхумвита, тогда как цена нового проекта в эксклюзивном поселке будет гораздо выше. Инвестиционная составляющая также неоднозначна. С одной стороны, следует понимать, что потенциальными арендаторами здесь будут в основном те, кто хочет остаться в Таиланде на длительный срок (минимум 6 месяцев). Однако рынок краткосрочной аренды растет за счет людей, желающих остаться на более длительный срок, но предпочитающих проживание в отеле с самообслуживанием. Вообще говоря, дома в восточных пригородах, как правило, дешевле, чем кондоминиумы, в центре Паттайи, поэтому их стоит рассмотреть с точки зрения инвестиций.

Ниже представлена сравнительная таблица районов Паттайи по различным характеристикам. Надеемся, это сводный обзор по районам Паттайи и окрестностей поможет вам в принятии решения о покупке квартиры в Паттайе. А команда Русич Проперти вам в этом обязательно поможет!